Contar con un acuerdo por escrito es sin duda mejor que confiar en las conversaciones de mano, pero si ese contrato no tiene en cuenta situaciones habituales, es probable que surjan problemas para los propietarios (y los inquilinos). Los errores u omisiones en un contrato de alquiler no condenan necesariamente al arrendamiento, pero exponen a los propietarios a posibles problemas si los inquilinos, o los tribunales, se meten en los huecos dejados en el contrato.
No tener un contrato de arrendamiento por escrito
Un acuerdo verbal de arrendamiento puede ser válido en algunos tribunales, sobre todo si tiene una duración de 12 meses o menos, pero si se confía en un contrato verbal se corre el riesgo muy real de que surjan disputas sobre las condiciones acordadas o supuestas violaciones del contrato sin que quede constancia por escrito. Discutir sobre quién dijo o prometió qué es un quebradero de cabeza innecesario; sean cuales sean los términos de tu contrato de alquiler, ponlo por escrito y haz que todas las partes lo firmen para que las disputas puedan resolverse fácilmente.
No personalizar el contrato de alquiler
Puede resultar tentador elaborar un contrato de alquiler genérico que cubra a todos los futuros inquilinos, pero no hay garantías de que los futuros inquilinos y sus situaciones, y los acuerdos derivados de esas negociaciones, se ajusten a los contratos de alquiler genéricos. Aunque puede utilizar un marco para los elementos básicos de un contrato de alquiler, prepárese para hacer especificaciones para propietarios de mascotas, fumadores o cualquier número de variables que puedan presentar los posibles inquilinos. Para ello, el contrato de alquiler debe especificar también si los inquilinos pueden o no hacer reformas en la vivienda y, en caso afirmativo, qué reformas están permitidas; una mano de pintura nueva puede estar bien, pero no querrá que le sorprendan con una pared derribada.
No contabilizar los retrasos en los pagos
Puede explicar explícitamente a sus inquilinos que espera que paguen el alquiler a tiempo y en su totalidad, pero a menos que incluya esas mismas expectativas en el contrato de alquiler, corre el riesgo de tener dificultades si su inquilino no paga a tiempo o no paga nada. La decisión de ofrecer un periodo de gracia para el pago depende de ti, pero el contrato de alquiler debe detallar las penalizaciones por retraso en el pago del alquiler, así como las medidas que tomarás en caso de retrasos frecuentes en los pagos o impagos. Sin esas disposiciones, puede caer en la persecución legal, y sin sus requisitos por escrito, será más difícil presentar su caso ante los tribunales si el asunto llega a ese punto. Sin embargo, este tipo de disposiciones deben ser revisadas por un abogado para asegurarse de que no infringen ninguna ley estatal o local, especialmente durante una emergencia u otro periodo inusual.
Un año es mucho tiempo y, como cualquiera puede atestiguar, lo que sentimos hoy puede muy bien no ser lo que sintamos dentro de 365 días. Por muy bien que funcione un acuerdo con un inquilino, lo mejor es tener un plazo fijo para poder pedirle fácilmente que se vaya por cualquier motivo al final del contrato. Eso no significa que tengas que buscar un nuevo inquilino dentro de un año; es bastante sencillo firmar un nuevo contrato con un inquilino que quiera quedarse, o incluir cláusulas que faciliten la renovación si ambas partes están de acuerdo. Sin embargo, este contrato de duración determinada te da flexibilidad para hacer frente a malos inquilinos o cambios en tu situación.
Asignación de responsabilidades de reparación/mantenimiento
No abordar el mantenimiento de la propiedad en un contrato de alquiler puede dejar abierta la posibilidad de una disputa entre usted y su inquilino en el futuro. La ley impone a los propietarios la responsabilidad de un determinado nivel de mantenimiento, así como la obligación de mantener una vivienda segura y habitable realizando las reparaciones necesarias. Pero hay que encontrar el equilibrio entre las responsabilidades que uno mismo debe asumir y las que puede delegar en un inquilino. Demasiado trabajo para usted puede suponerle una carga de tiempo y gastos, mientras que demasiado trabajo para el inquilino puede hacerle sentir una carga excesiva y, en última instancia, que las tareas se queden sin hacer. Es inteligente trabajar con los inquilinos para alcanzar un equilibrio que ambas partes puedan aceptar.
Sin fianza ni condiciones poco claras
Todo contrato de alquiler parte de la confianza -al fin y al cabo, usted se siente lo bastante cómodo como para dejarles vivir en su propiedad-, pero los propietarios deben tomar todas las medidas a su alcance para salvaguardar el alquiler. Un depósito de seguridad protege frente a los daños causados por los inquilinos, o frente a un inquilino que se marcha antes de que finalice su contrato, y un contrato de alquiler bien redactado con términos claros le protege frente a cualquier disputa futura sobre responsabilidades o sobre lo acordado en el momento de la firma.
Condiciones de arrendamiento contrarias a la ley
Ser el propietario del inmueble no le da automáticamente la última palabra sobre lo que puede y no puede incluirse en un contrato de arrendamiento. Los propietarios tienen cierto margen de maniobra en lo que estipulan en un contrato de alquiler, pero cada una de esas disposiciones está sujeta a las leyes estatales y locales, y nada que contravenga la ley se considerará válido en caso de que un inquilino lo impugne ante un tribunal. Aspectos como la información requerida, los recargos por demora, las notificaciones y los procedimientos de desahucio pueden estar contemplados en la legislación estatal, por lo que, a la hora de redactar un contrato de alquiler, es esencial cumplir las directrices prescritas por el Estado.
Una de las maneras más fáciles de evitar errores críticos en los arrendamientos de viviendas es trabajar con un abogado versado en las leyes que rigen el arrendamiento y el alquiler. Con LegalShield, puede trabajar con un abogado proveedor experto en el sector inmobiliario para revisar documentos, como un contrato de arrendamiento de vivienda, todo ello en un plazo de 24 horas desde su inscripción.
